最新バージョンのリリース

最新バージョンをリリース致しました。

旧バージョンからの主な変更点は下記です。

1. FreeとProの連携ができるようになりました(FreeとPro共通)。

旧バージョンではProとFreeが独立していたために、ProからFreeへ(またはその逆)の行き来ができませんでした。これを改善し、ワンクリックでProからFree(またはその逆)に移動ができるようにしました。これによりGoogle Map等も見やすく、使いやすくなりました。

2. Free版でPro版のユーザーインターフェースが使えるようになりました(FreeとPro共通)。

旧バージョンではProとFreeが独立していたために、それぞれ別のインターフェーシでした。これを改善し、共通のインターフェースに致しました。これにより、Pro版のお申し込み前にFree版で使い勝手を施行できます。

3.地価公示が表示されます(Free)

旧バージョンのFreeでは地価公示価格を表示していませんでした。これを改善し、地価公示を表示するように致しました。これにより、Freeでも地価公示価格を知ることができます。

4.  一棟の市場価格を計算できるようになりました(Pro)。

旧バージョンのProでは一棟の価格の計算は推定積算価格のみでした。これを改善し、各部屋の面積、間取り、戸数を入力することで、推定価格ベースで一棟の市場価格を計算できるようになりました。算出される価格は各部屋の価格に戸数を乗じ、それを合計した額です。

5. 地図の透明度を変更して重ね合わせができるようになりました(Pro)。

旧バージョンのProでは地図の透明度を変更することができませんでした。これを改善し、透明度を変更できるようになりました。これにより、重ね合わせた地図が見やすくなります。

透明度の変更は「地図レイヤ」> 「タイルレイヤ」から行えます。

6.「建物マーカー」と「地価公示」の表示とズームレベルを設定できます(Pro)。

旧バージョンのProでは「建物マーカー」と「地価公示」の表示とズームレベルを設定できませんでした。これを改善し、双方を表示するか否か及びどのくらいのズームレベルで表示するかを設定できるようにしました。

設定の変更は「地図レイヤ」> 「データレイヤ」から行えます。

7. SSLに対応しました(共通)。

変更点は以上です。

こちらからお問い合わせいただけます。

プレスの皆様へ

プレスの皆様には取材や記事の作成等を効率的に行っていただくために、 GEEOに関する資料をご用意しております。
本ページ内でご提供しております資料はご自由にお使いください。

なお、本ページ内の資料はプレスの皆様向けにご用意しているものです。
それ以外のご利用はお問い合わせください

理念

GEEOは次の三原則に従って運営及び開発されています。

1. 情報の非対称性の是正
2. ソフトウェアの高度化
3. 新市場の創出

不動産は個別性が高い財ですが、通常の需給バランスで価格が決定されるわけではありません。
これにはメリットとデメリットの双方がありますが、デメリットは情報技術や計算技術の高度化によって解決できるものです。
我々は、情報技術と計算技術を不動産の価格及びその周辺領域で使うことにより、市場と社会に更なる発展に貢献していきたいと考えています。

概要

GEEOの使い方はとても簡単です。
スマートフォン・PCでサイト(geeo.otani.co)にアクセスして、 価格を知りたい不動産を地図上でタップ又はクリックするだけです。
画像はクリックすると拡大します。

価格推定アルゴリズム(非公開)は、小谷 祐一朗が開発及び実装を行ったものです。 これは統計モデルや変数の選定等だけではなく、計算手法自体を含みます。また、かなりの部分が自動化されています。

また、使用しているデータは、オープンデータを基本としています。
例えば、総務省統計局が調査等を行っている国勢調査等があります。

GEEOは不動産会社や建設会社、建築士等の方々だけでなく、金融関係の方や不動産鑑定士や公認会計士、弁護士といったの士業の方々にもご利用頂いております。

表彰一覧

表彰
2015/09/29  グッドデザイン賞
2015/06/01  総務大臣奨励賞
2015/03/24  勝手表彰アパハウ賞
2014/11/06  MA10オープンデータ部門賞最優秀賞

その他はこちらからお問い合わせください

損したくない!不動産投資で一番大事なこと

損したくない!不動産投資で一番大事なこと
https://www.pakutaso.com/20150147015post-5058.html

 不動産投資を行う際に最も大事なことは損をしないことではないでしょうか。「損をしない」というのは、投資用不動産を最終的に売却した際に損失を出さないことです。つまり、家賃収入がいくらあっても、最終的な売却価格と家賃収入における手残りの総額が取得価格を下回らないことです。

 例えば、会社員の佐藤さん(仮名)が500万円で購入した投資用ワンルームマンションを、月5万円で賃貸した場合を考えてみます。年間収入は5万円 × 12ヶ月で60万円、表面利回りは60万円 ÷ 500万円で12%になります。但し、ローンで購入した場合はローンの返済が必要になりますし、修繕費等の諸経費も必要になるでしょう。従って、実際の家賃収入はもっと少なくなります。

 借入金額500万円、返済期間35年、固定金利3%のローンを想定してみます(元利均等の場合)。総支払額は808万1640円になり、毎月の返済額は1万9242円です。従って、ローンの年間返済額は23万904円になります。年間収入の60万円からこの金額を引いた36万9096円から諸経費を支払い、残った金額が実際の家賃収入になります。12万円程度(33%程度)を諸経費として見積もる場合、残りの24万9096円が年間の家賃収入、月あたり2万円程度になります。佐藤さんにとっては、いいお小遣いになりそうですね。

 但し、これは家賃収入だけに目を向けた場合で、最終的な売却は想定していません。ここで取得後10年で売却した場合を考えてみます。まず、売却時点でのローン返済額は230万9040円になります。残りの返済額は577万2600円です。まず、この金額以上で売却ができなければ損失が発生します。

 佐藤さんが倹約家で10年間の家賃収入249万960円を全て貯めていたとしましょう。これを返済にまわせば、残りは328万1640円です。この場合は、これ以上の金額で売却できれば損失は回避できます。仮に1年に23万円程度で市場価値が減ることを想定すると、10年で230万円の減価、つまり500万円で買った物件は270万円になります。家賃収入があったとしても、トータルでみれば58万1640円の損になります。もちろん、月々2万円程度の家賃収入をお小遣いとして使った場合は、その分だけ損失が大きくなります。表面利回りは12%でしたが、実際の利回りは全く異なります。

 以上の話で、損を出さないために自分だけでコントロールできるところがあります。それは、最終的な売却価格も含めた物件の選定になります。例えば、同じ500万円の物件でも、月7万円で貸せる場合(表面利回り16.8%)はどうでしょうか?年間の家賃収入はおよそ48.9万円で、10年間で489万円です。残りの返済額は577万2600円、270万円で売却をして、残りは307万2600円。年間の家賃収入をここに当てたとしても、手元には181万8360円が手元に残ります。この場合の年間の利回りはおよそ3.63%です。賃料が2万円違うだけで、結果が大きく異なります。従って、不動産投資ではやはり物件をどのように選定するかが重要になります。

推定積算価格のリリース

 不動産価格予測サービスのGEEO(http://geeo.otani.co/)を運営する株式会社おたに(横浜市、代表:小谷祐一朗)は、推定積算価格を2017年08月02日よりリリース致します。

1. 推定積算価格とは

 推定積算価格は、GEEOの独自アルゴリズムにより推定した建物原価です。国土交通省の建築工事費等を使い、新築時点の建物原価を算出し、国税庁の減価償却基準に基づき、現在の価格を算出します。計算対象になる建物は「住宅」、「事務所」、「店舗」、「飲食店」、「旅館」、「ホテル」、「病院」、「車庫」、「公衆浴場」、「工場」、「倉庫」の11種類です。

2. 開発の背景

 よく知られているように、不動産の取引価格と再調達原価(原価)は異なることがあります。より高い価格で取引がされるという考え方に基づけば、市場性がある不動産の場合は取引価格が高くなり、土地価格を含めた不動産の原価は低くなります。市場性に乏しい不動産の場合は逆になります。また、市場性は同じ位置に所在する不動産でも建築年や建物構造でも異なることが知られています。二つの価格を比較することで地域と個別不動産の両方から市場性を判断できるようになると考え、開発致しました。

3. 使用例

 推定積算価格は不動産取引の参考にできます。推定積算価格と提供中の推定公示地価を足すことで複合不動産としての原価を算出することが可能になります(活用イメージ1:表示されている価格は土地価格と建物価格を足した価格)。また、これまで提供してきた推定価格(市場での予測成約価格)と比較することで、該当不動産の市場性を評価できます。市場性がある不動産の場合は推定価格が上回り(活用イメージ2:緑実線が推定積算価格、青実線は推定価格の12ヶ月移動平均線)、市場性に乏しい場合は推定積算価格が上回ります(活用イメージ3:緑実線が推定積算価格、青実線は推定価格の12ヶ月移動平均線)。また、戸建や区分所有建物だけでなく、マンションやアパート一棟の価格、ホテルや倉庫、工場などの商業用不動産の建物価格と土地価格も算出できます(活用イメージ4:マンション一棟の場合)。

4. 提供方法

 GEEO ProではWebサービスとして、またAPI(Application Programming Interface)により提供を致します。また、日本全国の建物情報(建物面積や建物構造)と合わせて提供する事もできます。

5. 活用イメージ

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※ 本画像の地図はOpen Street Mapを、航空写真は国土地理院の画像を使用しています。