損したくない!不動産投資で一番大事なこと

損したくない!不動産投資で一番大事なこと
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 不動産投資を行う際に最も大事なことは損をしないことではないでしょうか。「損をしない」というのは、投資用不動産を最終的に売却した際に損失を出さないことです。つまり、家賃収入がいくらあっても、最終的な売却価格と家賃収入における手残りの総額が取得価格を下回らないことです。

 例えば、会社員の佐藤さん(仮名)が500万円で購入した投資用ワンルームマンションを、月5万円で賃貸した場合を考えてみます。年間収入は5万円 × 12ヶ月で60万円、表面利回りは60万円 ÷ 500万円で12%になります。但し、ローンで購入した場合はローンの返済が必要になりますし、修繕費等の諸経費も必要になるでしょう。従って、実際の家賃収入はもっと少なくなります。

 借入金額500万円、返済期間35年、固定金利3%のローンを想定してみます(元利均等の場合)。総支払額は808万1640円になり、毎月の返済額は1万9242円です。従って、ローンの年間返済額は23万904円になります。年間収入の60万円からこの金額を引いた36万9096円から諸経費を支払い、残った金額が実際の家賃収入になります。12万円程度(33%程度)を諸経費として見積もる場合、残りの24万9096円が年間の家賃収入、月あたり2万円程度になります。佐藤さんにとっては、いいお小遣いになりそうですね。

 但し、これは家賃収入だけに目を向けた場合で、最終的な売却は想定していません。ここで取得後10年で売却した場合を考えてみます。まず、売却時点でのローン返済額は230万9040円になります。残りの返済額は577万2600円です。まず、この金額以上で売却ができなければ損失が発生します。

 佐藤さんが倹約家で10年間の家賃収入249万960円を全て貯めていたとしましょう。これを返済にまわせば、残りは328万1640円です。この場合は、これ以上の金額で売却できれば損失は回避できます。仮に1年に23万円程度で市場価値が減ることを想定すると、10年で230万円の減価、つまり500万円で買った物件は270万円になります。家賃収入があったとしても、トータルでみれば58万1640円の損になります。もちろん、月々2万円程度の家賃収入をお小遣いとして使った場合は、その分だけ損失が大きくなります。表面利回りは12%でしたが、実際の利回りは全く異なります。

 以上の話で、損を出さないために自分だけでコントロールできるところがあります。それは、最終的な売却価格も含めた物件の選定になります。例えば、同じ500万円の物件でも、月7万円で貸せる場合(表面利回り16.8%)はどうでしょうか?年間の家賃収入はおよそ48.9万円で、10年間で489万円です。残りの返済額は577万2600円、270万円で売却をして、残りは307万2600円。年間の家賃収入をここに当てたとしても、手元には181万8360円が手元に残ります。この場合の年間の利回りはおよそ3.63%です。賃料が2万円違うだけで、結果が大きく異なります。従って、不動産投資ではやはり物件をどのように選定するかが重要になります。