推定積算価格のリリース

 不動産価格予測サービスのGEEO(http://geeo.otani.co/)を運営する株式会社おたに(横浜市、代表:小谷祐一朗)は、推定積算価格を2017年08月02日よりリリース致します。

1. 推定積算価格とは

 推定積算価格は、GEEOの独自アルゴリズムにより推定した建物原価です。国土交通省の建築工事費等を使い、新築時点の建物原価を算出し、国税庁の減価償却基準に基づき、現在の価格を算出します。計算対象になる建物は「住宅」、「事務所」、「店舗」、「飲食店」、「旅館」、「ホテル」、「病院」、「車庫」、「公衆浴場」、「工場」、「倉庫」の11種類です。

2. 開発の背景

 よく知られているように、不動産の取引価格と再調達原価(原価)は異なることがあります。より高い価格で取引がされるという考え方に基づけば、市場性がある不動産の場合は取引価格が高くなり、土地価格を含めた不動産の原価は低くなります。市場性に乏しい不動産の場合は逆になります。また、市場性は同じ位置に所在する不動産でも建築年や建物構造でも異なることが知られています。二つの価格を比較することで地域と個別不動産の両方から市場性を判断できるようになると考え、開発致しました。

3. 使用例

 推定積算価格は不動産取引の参考にできます。推定積算価格と提供中の推定公示地価を足すことで複合不動産としての原価を算出することが可能になります(活用イメージ1:表示されている価格は土地価格と建物価格を足した価格)。また、これまで提供してきた推定価格(市場での予測成約価格)と比較することで、該当不動産の市場性を評価できます。市場性がある不動産の場合は推定価格が上回り(活用イメージ2:緑実線が推定積算価格、青実線は推定価格の12ヶ月移動平均線)、市場性に乏しい場合は推定積算価格が上回ります(活用イメージ3:緑実線が推定積算価格、青実線は推定価格の12ヶ月移動平均線)。また、戸建や区分所有建物だけでなく、マンションやアパート一棟の価格、ホテルや倉庫、工場などの商業用不動産の建物価格と土地価格も算出できます(活用イメージ4:マンション一棟の場合)。

4. 提供方法

 GEEO ProではWebサービスとして、またAPI(Application Programming Interface)により提供を致します。また、日本全国の建物情報(建物面積や建物構造)と合わせて提供する事もできます。

5. 活用イメージ

活用イメージ1

upload-cost.02

活用イメージ2

upload-cost.03

活用イメージ3

upload-cost.04

活用イメージ4

upload-cost.05

※ 本画像の地図はOpen Street Mapを、航空写真は国土地理院の画像を使用しています。

GeoJSON形式のファイルインポート機能

GEEO ProではGeoJSON形式のファイルをインポートすることができます。

GeoJSONについて:http://geojson.org/

例えばこちらのファイルは東京タワーと森美術館のポイント、品川区のポリゴンのGeoJSONです。このような形式のファイルを次の手順でGEEO Proにインポートし、地図上に表示させることができます。

  1. 左上のメニューボタンをクリック(またはタップ)します。
    upload-geojson.01
  2. データのインポートをクリック(またはタップ)します。
    upload-geojson.02
  3. ファイルをアップロードします。
    upload-geojson.03
  4. 表示が行われます(灰色の部分がアップロードした品川区のポリゴンです)。
    upload-geojson.05

なお、データの削除は「インポートしたデータを削除」をクリック(またはタップ)することで行えます。

upload-geojson.04

 

*本機能はお使いのデバイス単位でお使い頂けます。同じアカウントでもデバイスが異なる場合はデータの共有はできませんので、ご注意ください。

アイコンの意味・凡例

地価公示点及び都道府県地価調査点について

単位:千円(%)
■:地価公示点
▲:都道県地価調査点
●:地価公示点かつ都道県地価調査点

赤字は前年比上昇、緑字は前年比下降を表します。

地価公示価格が前年比0.1%の上昇(100,000円から101,000円)の場合
■101(0.1%)

地価公示価格が前年比0.1%の下降(100,000円から99,000円)の場合
■99(-0.1%)

推定時系列価格

GEEO Pro及びGEEO Freeでは推定価格を時系列表示することができます。

GEEOPro.20160923.01推定価格を算出後に時系列をクリックしてください。

GEEOPro.20160923.07

その物件の推定価格の時系列の変化がグラフで表示されます。

推定公示地価とは

推定公示地価は国土交通省が毎年発表する地価公示を統計的に処理することで日本全国で算出したものです。公的な指標ではありませんが、地価公示がない地域でも算出することが可能です(例:北海道の羅臼町等)。

推定公示地価を用いて、GEEO Proでは土地価格を推定しています。

※精度について

精度を表す統計指標(修正済R二乗)は約 92 %です(2016年の地価公示(自然対数値)の各地点の推定公示地価(自然対数値)から算出)。

推定価格の土地価格と建物価格の計算方法について

GEEO Proでは種類を戸建として推定価格を算出すると、土地価格と建物価格を別々に表示します。

GEEOPro.20160923.05

この際の土地価格は推定公示地価と土地面積(青いポリゴンの面積)をかけたものです。建物価格は推定価格全体から土地価格を引いたものを表示します。

なお、推定公示地価に基づく土地価格が推定価格を上回る場合があります。

GEEOPro.20160923.06

この場合は、建物価格を0と表示し、土地価格は推定公示地価と土地面積をかけたものを表示します。

建物条件の初期値について

GEEOでは各建物の情報(構造、面積等)から表示する推定価格を算出しています。ここでは、各建物の推定価格を算出する際の条件の初期値を説明します。

1. 建物がコンクリート造の場合

種類は中古マンション等、構造はRC、建築年は2008年、間取りは1LDK、専有面積は55㎡になります。

2. 建物が木造の場合で面積が330㎡(100坪)未満の場合

種類は戸建、構造は木造、建築年は2008年、間取りは3LDK、土地面積は GEEOの建物情報に基づく面積(青いポリゴンのエリア)に1.05をかけた面積になります。

3. 建物が木造の場合で面積が330㎡(100坪)以上の場合

種類は中古マンション等、構造は木造、建築年は2008年、間取りは1LDK、専有面積は55㎡になります。

このためSRCや鉄骨造の場合、建築年が異なる場合があります。その場合は。条件を設定して下さい。

推定価格の表示方法

GEEO Pro及びGEEO Freeで推定価格を表示させる方法について説明します。

  1. 地図上のマーカーをクリックする。

地図を拡大すると、各建物に灰色のマーカーが現れます。

GEEOPro.20160923.03

これをクリックすると、マーカーがオレンジ、建物が青く表示されます。

GEEOPro.20160923.04

2. 建物の条件を合わせる

GEEOPro.20160923.01

建物の条件のデフォルト値が実際と異なる場合、上記の画面から建物の条件を設定してください。区分所有建物の場合は種類を中古マンション等、戸建住宅の場合は戸建にし、構造、建築年、間取りを選択、専有面積又は土地面積を入力します。

これで、推定価格を算出できます。なお、戸建の場合は推定公示地価を用いて、土地価格と建物価格を別々に算出することができます。

GEEO Proの建物カバー率

GEEO Proでは建物を灰色とオレンジのマーカーで示します。また、クリックすると青のポリゴンが表示されます。

GEEOPro.20160923.02 GEEOPro.20160923.01

これを表示できる範囲は日本全国です。平成25年の住宅土地統計調査の建物棟数の60,628,600棟に対し、2016年のGEEOの建物データ数は約58,313,880棟です。これは単純に計算すると96.2%の建物をカバーしています。

推定価格の使い方

GEEO Proで表示される価格と販売価格を比較した場合に乖離がある場合があります。例えば、販売価格が2500万円となっているのに対し、3000万円となっている等です。

これは「本来であれば3000万円で成約するであろう不動産が2500万円で販売されている」と考える事もできます。この場合、本来価値は3000万円ですので、500万円安く買えると考えられます。これは売主側の事情等、様々な要因が考えられます。もし、不動産自体に問題がなければ、お値打ち物件と捉えることも可能です。